La location meublée non professionnelle, ou LMNP, désigne un dispositif qui permet à tout particulier d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. En effet, la LMNP est un placement souvent choisi par ceux souhaitant augmenter leurs revenus fonciers sur une base régulière. Dans cet article, nous allons voir comment et dans quelles conditions.
Location meublée non professionnelle : qu’est-ce que
c’est ?
Définition de la LMNP
Pour ce faire, l’acquisition est généralement un bien immobilier neuf en résidence de services. Sont considérées comme telles les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences pour seniors ou encore les résidences étudiantes.
Par définition, le bien loué doit être meublé de sorte à répondre aux besoins essentiels des futurs locataires qui pourront emménager avec leurs seules affaires personnelles, sans équipement à prévoir.
Il faut savoir que la location meublée non professionnelle est, par principe, un statut accessible à tous. Cela visant toutes les personnes physiques, contribuables français ou étrangers payant leurs impôts en France, imposables ou non.
Elle ne prend effet qu’après la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire. Cette réglementation empêchant alors le loueur de traiter directement avec le locataire et lui offrant une protection supplémentaire. En effet, il n’a pas à s’inquiéter du paiement de ses loyers.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Si le statut LMNP est accessible à tous, il est cependant attribué en fonction de plusieurs critères. En effet, aucun membre du foyer fiscal ne doit être loueur professionnel et les revenus locatifs ne doivent pas excéder 70 000 € par an ou 50 % des revenus totaux du loueur, comprenant traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non-commerciaux.
Si ces critères précis ne sont pas respectés, l’activité est alors considérée comme de la location en meublé professionnel, ou LMP.
La LMNP étant considérée comme un investissement à long terme, les biens doivent obligatoirement être conservés longtemps et ne pas être revendus. À savoir que le bien est valorisé selon les loyers perçus année après année.
En d’autres termes, si les conditions d’éligibilité au statut sont respectées, l’investissement LMNP permet de générer des revenus réguliers avec une fiscalité favorable.
Location meublée non professionnelle : quelle fiscalité ?
Les avantages fiscaux de la LMNP
D’un point de vue fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Le loueur étant imposable en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas en revenus fonciers.
Il peut donc choisir de déclarer ses revenus :
– sous un régime micro BIC, permettant de bénéficier de 50 % d’abattement sur les revenus locatifs,
– ou sous un régime réel allouant une déduction des charges au réel si cela reste dans l’intérêt du bien. De plus, lorsque le bien se vend, la plus-value est calculée, sans tenir en compte l’amortissement.
La durée de l’amortissement en location meublée non professionnelle est en moyenne de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements, mais généralement de 20 à 40 ans pour le bien immobilier.
Le saviez-vous ?
En location meublée non professionnelle, le loueur ne paie pas d’impôt sur les revenus de la location pendant le temps de l’amortissement du bien immobilier.
La LMNP permet également de déduire des revenus les charges liées à l’achat du bien immobilier, tels que les intérêts de prêt, les taxes et les frais divers. Ainsi, il est donc possible de réduire ses impôts sur le revenu.
Les charges déductibles doivent répondre à certaines conditions. Par exemple, sont considérées comme telles les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liées à sa gestion quotidienne qui sont justifiées par un document et comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours.
À noter que, lors de la déclaration LMNP, il est possible de changer de régime fiscal, et donc d’adopter le régime micro BIC ou le régime réel.
Sous le statut LMNP, le régime réel est souvent priorisé au micro-BIC. En effet, si ce dernier est simple à comprendre et à utiliser, il ne permet pas au loueur de déduire ses charges et les dépenses qu’il doit engager pour son activité locative. Or, très souvent, le total de ces charges et dépenses est supérieur à l’abattement forfaitaire de 50 %.
Pourquoi choisir le statut LMNP et non LMP ?
Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, il existe deux conditions fiscales. Soit, les recettes du loueur (loyers et charges comprises) doivent être inférieures au seuil de 23 000 € par an, soit elles doivent être inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Si le loueur ne respecte aucune de ces conditions, il est alors identifié comme loueur professionnel et soumis au régime des plus-values professionnelles et aux cotisations sociales.
Une gestion administrative soumise à certaines règles
Comme nous l’avons déjà évoqué, la location meublée doit respecter des règles, telle que la mise à disposition d’un logement composé de meuble permettant au locataire d’y arriver avec ses effets personnels seulement. Cependant, il existe une liste de meubles minimum et obligatoire à fournir au locataire.
Également, en termes de création d’entreprise, le loueur doit déclarer à l’URSSAF le début de son activaité de location. Suite à cette déclaration, il obtiendra son numéro d’immatriculation (SIRET). Comme tout auto-entrepreneur, il paiera aussi la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Jusque-là, rien n’est compliqué.
Néanmoins, fiscalement, il existe plus de contraintes que pour la location nue. En effet, il faut tenir une comptabilité qui correspond au code du commerce. Pour ce faire, il est nécessaire de faire appel à un expert-comptable, puisqu’il existe certaines obligations.
Les obligations déclaratives et comptables
En termes d’obligation déclarative, puisque les recettes perçues via la location meublée non professionnelle sont imposables, elles doivent être inscrites sur la déclaration annuelle des revenus du bailleur.
Il faut savoir que, selon le régime d’imposition choisi, les obligations comptables et déclaratives diffèrent :
- sous le régime micro-BIC : il n’existe qu’un seul formulaire à remplir, à savoir le formulaire 2042 C PRO :
○ si les revenus sont déclarés sur papier, il faut remplir l’imprimé annexe
Cerfa n° 11222*22.
○ si les revenus sont déclarés sur internet, notamment sur impots.gouv.fr, il faut alors cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ». - sous le régime réel : il faut remplir une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et ses annexes. Après cela, il faut envoyer ladite déclaration au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en ligne. Enfin, le résultat final doit être impérativement être inscrit dans la déclaration de revenus 2042 C PRO
- sous le régime micro-BIC : il n’existe qu’un seul formulaire à remplir, à savoir le formulaire 2042 C PRO :
○ si les revenus sont déclarés sur papier, il faut remplir l’imprimé annexe
Cerfa n° 11222*22.
○ si les revenus sont déclarés sur internet, notamment sur impots.gouv.fr, il faut alors cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ». - sous le régime réel : il faut remplir une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et ses annexes. Après cela, il faut envoyer ladite déclaration au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en ligne. Enfin, le résultat final doit être impérativement être inscrit dans la déclaration de revenus 2042 C PRO
Au niveau des obligations comptables, pour ne pas se perdre, il est indispensable de tenir sa comptabilité à travers un logiciel comptable reprenant les dépenses et les recettes de l’année, de tenir un registre des immobilisations et des amortissements ainsi que de produire un bilan et un compte de résultat. Ceci étant obligatoire, il est préférable de faire appel à un professionnel afin de ne pas passer à côté ou de se fier à des documents prédéfinis.
Aujourd’hui, réaliser un investissement LMNP est intéressant au regard des avantages fiscaux dont le loueur peut bénéficier. Ce statut lui permettant en effet de ne pas payer ou de payer très peu d’impôts sur ses loyers. Seulement, attention à bien respecter les obligations fiscales et comptables relatives à ce statut avantageux.
Sources :
Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : définition, locations concernées, choix du régime fiscal
Qu’est ce que la LMNP ? Nos experts vous expliquent précisément !
Qu’est-ce que le statut LMNP et comment l’obtenir ?
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition
