fbpx

Ce mois-ci nous interviewons Geoffrey Benmergui, expert-comptable, directeur et associé du groupe Ferrua Ribes Expertise pour tout savoir sur la location meublée et aborder les spécificités et avantages de ce type d’immobilier locatif.

Pouvez-vous nous expliquer quelle est la différence entre la location meublée et la location nue ?

C’est très simple, la location nue, comme son nom l’indique, est une location vide. Elle doit juste proposer au moins des sanitaires, alors qu’en location meublée, c’est une location avec des meubles.

On parle souvent de location meublée professionnelle, ou location meublée non professionnelle (LMNP), quelle est la différence entre ces deux notions ?

Je vais directement vous parler des conditions que précise l’administration fiscale. Dès lors que vous dépassez 23 000 € de recette – donc de loyer – et que de plus, ces recettes dépassent l’intégralité des revenus du foyer fiscal, vous basculez dans un régime de location meublée dit professionnel (LMNP) avec des enjeux fiscaux différents.

Je souhaite investir dans un appartement pour faire de la location. Quel serait l’avantage pour moi de le louer meublé plutôt que nu ?

La location meublée est une activité commerciale. Et comme toute entreprise et activité commerciale, on va pouvoir déduire l’intégralité des charges. Par exemple, on va acheter de la vaisselle ou du petit mobilier de salle de bain, et toutes ces dépenses vont être déductibles du revenu imposable. Cerise sur le gâteau et c’est la notion la plus importante : la notion d’amortissement, on va pouvoir déduire une charge liée à cet amortissement, non décaissable pour l’investisseur. C’est toute la différence avec la location nue, en revenu foncier.

La notion d’amortissement est très importante dans la location meublée. Est-ce que vous pouvez nous en dire plus ?

Je vais aller droit au but en posant un exemple concret : vous achetez un bien 200 000 €. L’administration fiscale considère qu’on doit pouvoir en dégager une quote-part amortissable. Cette quote-part amortissable est équivalente en règle générale, et par expérience à 70 % (qui représentent le prix de la construction, soit dans notre exemple, un montant de 140 000 €).

On va maintenant pratiquer l’amortissement sur ces 140 000€. Pour ce faire c’est très simple.

L’amortissement, c’est quoi ?

C’est la perte de valeur d’un actif lié à la durée de vie de cet actif.

Prenons une durée de 25 ans. La quote-part amortissable de 140 000 € divisée par 25 ans va générer 5 600 € d’amortissement. Et donc, c’est bien ces 5 600 € qui vont passer en charge chaque année.

Mais attention, en matière de location meublée, on pratique les amortissements par composant qui ont des durées d’amortissement, et donc de vie, différentes. Cela peut être 12 ans, 15 ans pour les gros œuvres, 20 ans ou 25 ans pour la construction. Ce calcul d’amortissement doit être réalisé par un professionnel, et nous pouvons nous en charger.

Pour pratiquer cette location meublée non professionnelle, y a-t-il une forme juridique à privilégier ?

Non, cela dépend vraiment des enjeux patrimoniaux et fiscaux, mais surtout de la typologie du bien et du client.

Le plus souvent, c’est l’entreprise individuelle en nom propre, ou en indivision quand on achète avec son conjoint.

Maintenant, nous voyons de plus en plus – pour des enjeux patrimoniaux et donc de transmission – la SARL de famille se développer. C’est vraiment une société en parfaite adéquation pour pratiquer la location meublée. Comme toute activité commerciale, on peut la pratiquer sous forme de SAS ou SARL, mais les impacts fiscaux vont être différents.

C’est pour cela que je dirais qu’il n’y a pas une meilleure solution, il y a surtout une meilleure étude du cas du client.

Compte tenu de tout cela, peut-on considérer que la location meublée est toujours plus avantageuse que la location nue ?

En grande majorité oui, mais, un peu comme pour la question précédente : au cas par cas en fonction de la typologie du client, des enjeux, du prix du bien, s’il y a des travaux ou pas, etc. Mais pour vous répondre, dans la grande majorité des cas oui, car la pratique de cet amortissement va être très avantageuse.

Location court séjour ou long séjour : que choisir ?

C’est une question qui revient souvent. Je ne réponds pas “ça, c’est mieux” et “ça, c’est moins bien”. Il faut s’attacher à deux notions :

  • la première, c’est qu’il existe des seuils. Les seuils, c’est ce que j’ai abordé lors de la première question : dès lors que l’on dépasse cumulativement 23 000 € de recette et que l’intégralité de cette recette dépasse l’ensemble des revenus du foyer fiscal, vous entrez dans un régime de location dit meublé professionnel avec des impacts fiscaux totalement différents.
  • la deuxième, c’est que dès lors que vous faites du court séjour type Airbnb, vous dépassez 23 000 € – la plupart du temps. Vous tombez alors socialement sous coup de la location meublée professionnelle et il faudra alors payer 35 à 40 % de charges sociales sur le revenu. Pour vous répondre, si vous avez envie de faire plus de recettes et plus de chiffres d’affaires, la piste du court séjour type Airbnb est à privilégier.

Pour tout savoir sur le régime fiscal des locations meublées non professionnelles : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-meublee

La location meublée est finalement assez technique avec beaucoup de paramètres à prendre en compte. Est-ce que le groupe Ferrua Ribes peut nous accompagner dans les démarches ?

Notre valeur ajoutée par rapport à d’autres cabinets d’expertise comptable, c’est que depuis deux ans, avec nos associés, nous avons monté un pôle spécialisé en location meublée avec des équipes spécifiquement dédiées à ce traitement de dossier. Comme dans tous métiers, dès lors que l’on se spécialise, on est meilleur.

Retrouvez toute notre expertise et nos offres en matière de LMNP sur internet : Service LMNP.

Propos recueillis auprès de Geoffrey Benmergui, expert-comptable, directeur et associé du groupe Ferrua Ribes Expertise.

Retrouvez l’intégralité de cette interview en vidéo ci-dessous :