Vous cherchez à investir dans l’immobilier ? La loi Pinel et la location meublée non professionnelle sont deux solutions d’investissements locatifs intéressantes, notamment d’un point de vue fiscal. Mais ces dispositifs se distinguent et possèdent chacun des avantages et des inconvénients. Que faut-il choisir entre l’investissement immobilier en loi Pinel et en LMNP ? Voici les éléments importants à retenir et un comparatif pour mieux vous aider à prendre votre décision.
Table des matières
La loi Pinel : un investissement attractif
Pour rappel, le dispositif Pinel existe depuis 2014 et permet d’investir dans un bien immobilier neuf et nu pour le mettre en location. Les loyers perçus sont plafonnés, tout comme les ressources des locataires. Le logement doit également répondre à des réglementations strictes (zones géographiques spécifiques, durée minimale d’engagement locatif, respect des normes énergétiques…).
Un avantage fiscal de taille
L’investissement locatif Pinel vous offre des avantages fiscaux intéressants puisqu’il permet d’obtenir une réduction d’impôts à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi. En effet, plus l’engagement de location sera sur le long terme, plus la défiscalisation sera importante.
En d’autres termes, si vous louez votre logement sur une période de 6 ans, vous bénéficiez de 12 % de réduction d’impôts du prix d’achat sur ces années. Si la location s’effectue pendant 9 ans, la défiscalisation passe à 18 % sur cette durée. Et enfin, si votre bien est loué pendant 12 ans, la défiscalisation s’élève à 21 %.
Il faut cependant noter que cette réduction d’impôt sur le revenu ne concerne que les biens valorisés à 300 000 € maximum. Ainsi, vous pourrez obtenir 63 000 € de défiscalisation au maximum sur 12 ans.
Un dispositif flexible et souple
Autre point à soulever, l’investissement Pinel est relativement souple, ce qui permet de vous constituer un bon patrimoine immobilier.
Dans un premier temps, il faut savoir qu’il est possible de vous engager sur une durée de location de 6 ans, puis de proroger ce même engagement pour 3 ans supplémentaires, et ce, à deux reprises.
Ensuite, avec un bien Pinel, vous pouvez loger un ascendant ou un descendant s’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal. Ce qui vous permet, par exemple, de louer votre logement à vos enfants s’ils en ont besoin pendant leurs études supérieures.
Les avantages à investir en LMNP
Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) représente l’investissement dans un bien meublé et dans une résidence avec services. Cela peut être une résidence étudiante, un EHPAD, une résidence senior, loisirs ou affaires.
Le logement est entièrement meublé et directement habitable pour le locataire. Il s’agit d’une option idéale pour percevoir des compléments de revenus, peu imposables. Il faut noter que les loyers ne sont pas plafonnés et sont libres.
En tant que loueur de meublé, vous bénéficiez d’un très bon rendement pouvant atteindre jusqu’à 4 %. En matière d’avantage fiscal, vous obtenez également une réduction d’impôt comme suit :
- Vous êtes sous le régime micro-BIC lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas 70 000 € par an. Les charges locatives sont déductibles grâce à un abattement de 50 %. Vous êtes imposable seulement sur la moitié de vos bénéfices locatifs.
- Vous entrez dans le régime réel lorsque les recettes excèdent 70 000 € annuellement. En conséquence, vous pouvez réduire considérablement vos charges en déduisant vos dépenses locatives. Cela concerne notamment les frais d’acquisition, d’assurance, d’entretien, de réparation, de rénovation… Autre point non négligeable, sous ce régime, il est possible d’amortir la valeur du bien.
Par ailleurs, l’investissement locatif LMNP est cumulable avec la loi Censi-Bouvard lorsqu’il s’agit d’un placement dans une résidence médicalisée pour senior ou pour personnes handicapées.
Comparaison des dispositifs LMNP et Pinel
Pour mieux comprendre les avantages de chaque dispositif, voici un tableau récapitulatif :
| Statut LMNP | Loi Pinel | |
| Durée d’engagement locatif | Aucune | Au minimum 6 ans, 9 ans ou au maximum 12 ans |
| Conditions locatives | Louer entièrement meublé, loyers libres, logement en résidence avec services | Loyers encadrés avec ressources du locataire plafonnées, loué vide, logement neuf ou VEFA |
| Zones géographiques | Toute la France | A, A bis, B1, B2, C |
| Avantages fiscaux | Si revenus locatifs < 70 000 €, régime micro-Bic avec abattement de 50 % ; si recettes > 70 000 €, régime réel. Réduction d’impôt si cumul avec Censi-Bouvard. | Selon la durée de l’engagement, réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % |
| Taxes | Contribution économique territoriale à régler | Exonération de taxe foncière jusqu’à 7 ans |
Prenons l’exemple d’un achat immobilier de 300 000 € en loi Pinel, avec une location sur 12 ans. Vous bénéficiez de 63 000 € de réduction d’impôt sur le revenu et vous pourrez amortir votre achat grâce aux loyers perçus.
Sous le statut LMNP, vos avantages fiscaux seront très intéressants si les loyers locatifs n’atteignent pas 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
En somme, les deux solutions permettent de constituer un patrimoine immobilier solide, mais selon votre situation l’une sera plus adaptée que l’autre. Elles ne répondent pas aux mêmes objectifs. En effet, la loi Pinel est plus intéressante si vous cherchez une défiscalisation pour réduire votre imposition trop lourde, et le système LMNP est plus adapté lorsqu’il s’agit de percevoir des revenus supplémentaires non fiscalisés sur le long terme.
Est-il possible de cumuler la loi Pinel et le régime LMNP ?
Il s’agit d’une question qui revient souvent dans l’esprit des investisseurs. Eh bien, non, il n’est pas possible de cumuler ces deux systèmes sur le même bien. La raison est simple : la loi Pinel concerne des logements nus et la LMNP des biens meublés.
En revanche, il est tout à fait possible de transformer votre bien en LMNP une fois la période d’engagement Pinel dépassée.
Le choix entre un investissement LMNP ou Pinel est à faire en fonction de vos objectifs, de votre situation. Il est important de bien étudier votre projet avant de vous lancer dans l’un ou dans l’autre système.
