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Comptabilité LMNP : la faire seul ou avec un comptable ?

Imposition, déclarations, la location meublée est un régime avantageux mais complexe. Peut-on gérer seul sa compta LMNP ou faut-il la confier à un expert ?

Le statut de loueur meublé non professionnel offre aux propriétaires-bailleurs l’opportunité de bénéficier d’un cadre fiscal favorable pour leur investissement immobilier. Pour profiter pleinement de ces avantages, il est indispensable de produire des éléments comptables et respecter les procédures établies. Dans ces conditions, peut-on réaliser sa comptabilité seul quand on est sous le régime LMNP, ou doit-on la confier à un expert-comptable ?

Quelle est l’imposition pour les loueurs en meublés non professionnels ?

Un loueur est considéré comme non professionnel s’il génère un revenu locatif inférieur à 23 000 €, et que ce revenu ne dépasse pas 50 % de son revenu total. Les propriétaires sous le statut LMNP sont assujettis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont également prélevés sur les loyers.

Quelles sont les exonérations pour le régime LMNP ?

Il faut avouer que la fiscalité pour le louer meublé non professionnel est particulièrement incitative. Le loueur a le choix entre deux options, présentant chacune des avantages.

Le régime réel

Si le propriétaire du bien choisit cette option, il est imposé au réel. Cela signifie qu’il déclare ses loyers moins les charges et frais afférents à l’entretien de son logement. Il a de plus la possibilité d’amortir une partie de son bien, ce qui vient baisser la base des loyers imposables. Avec ce régime, le loueur en meublé non professionnel a l’obligation de tenir une comptabilité (tableau d’amortissement, bilan, compte de résultat, etc.).

Le micro Bic

Ce régime peut être choisi si les revenus tirés de la location sont inférieurs à 72 600 €. Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Aucun autre frais ne peut être déduit de la base taxable.

En cas de déficit sur l’un ou l’autre régime, celui-ci est reportable dix ans, mais uniquement sur des revenus de même nature.

L’activité de loueur meublé est-elle assujettie à la TVA ?

Normalement, les locations meublées sont exonérées de TVA. Cependant, dans certaines conditions, le loueur en meublé non professionnel peut être assujetti à la TVA s’il achète un bien neuf et qu’il fournit des prestations hôtelières. Concrètement, cela signifie qu’il doit fournir au moins trois des quatre prestations suivantes : 

  • petits-déjeuners
  • ménage régulier
  • linge de maison
  • service de réception

En plus de ces prestations, il doit déléguer la gestion de son logement à un organisme professionnel pour une durée de 9 ans. Dans ce cas, le propriétaire déduit de ses charges la TVA payée sur ses factures d’entretien. De plus, il collecte la TVA sur les loyers et la reverse au Trésor public.

Les réductions d’impôt avec un bien LMNP : le Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui vient renforcer les avantages du statut LMNP. Créé en 2009, il a été prolongé jusqu’à fin 2022. Cette loi concerne les investissements neufs ou rénovés dans des résidences de services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées. Les avantages fiscaux de Censi-Bouvard sont de deux ordres :

  • le bien est acquis hors taxe. L’acquéreur économise donc les 20 % de TVA ;
  • une réduction d’impôt de 11 % du montant HT du bien est accordée (dans la limite de 300 000 € par opération). Elle est répartie de façon linéaire sur 9 ans.

Ces avantages sont cumulables avec ceux du statut LMNP. Cependant, si le régime réel est choisi, l’amortissement du bien n’est pas autorisé avec le Censi-Bouvard. De plus, le dispositif entre dans le plafonnement de 10 000 € des niches fiscales.

À quel moment doit-on faire son bilan ?

Le bilan est réalisé pour un exercice fiscal annuel, du 1er janvier au 31 décembre de l’année. L’objectif est de finaliser les éléments comptables à la fin du 1er trimestre de l’année suivante, afin d’avoir toutes les données à disposition pour la déclaration d’impôt sur le revenu.

Pourquoi confier sa comptabilité LMNP à un professionnel ?

Faire appel à un expert-comptable pour ses revenus LMNP est particulièrement intéressant pour le régime réel qui demande la tenue d’une vraie comptabilité. Même dans le cas du micro Bic, il est recommandé de faire appel à un professionnel, notamment au lancement de l’activité. Les avantages de passer par un cabinet d’experts-comptables sont nombreux :

  • assurance de bénéficier de la meilleure option fiscale : régime réel ou micro Bic ;
  • gain de temps : l’expert-comptable réalise le suivi de la comptabilité (bilan, compte de résultat, tableau d’amortissement, etc.), les liasses fiscales, les déclarations de TVA si nécessaire ;
  • réduction des erreurs qui peuvent donner lieu à un manque à gagner ou pire, un redressement fiscal. Le professionnel prend la responsabilité de la déclaration.

Le principal argument qui freine les propriétaires est généralement le coût. Cependant, en adhérant à un Centre de Gestion Agréé, les frais de comptabilité et d’adhésion au CGA sont déductibles aux 2/3 sous forme d’une réduction d’impôt (pour le régime réel). L’accès à un expert-comptable est donc très accessible au regard des avantages procurés.

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