Vous êtes particulier et souhaitez louer votre bien immobilier meublé ? Ce type de location appartient au statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Il répond à certains critères et propose des avantages en matière de fiscalité. C’est un choix intéressant si vous cherchez à investir dans l’immobilier et vous constituez un patrimoine rentable. Voici un tour d’horizon sur les différents régimes fiscaux et les bénéfices que vous pouvez en tirer.
LMNP : de quoi s’agit-il ?
C’est un dispositif d’investissement immobilier et de défiscalisation intéressant, ouvert à tous les particuliers français. Il permet de proposer en location un logement immobilier meublé pour percevoir des revenus locatifs. Il est également possible de récupérer la TVA si le bien est neuf. Avec de nombreux avantages fiscaux, il répond aussi à des objectifs patrimoniaux.
Quelles sont les conditions pour louer un logement meublé non professionnel ?
Pour devenir un loueur meublé non professionnel, il n’est pas nécessaire de créer une société. Vous pouvez exercer cette activité complémentaire en votre nom propre. Il faut néanmoins remplir les critères suivants :
● Vous devez être propriétaire du logement
● Vous devez être un particulier, donc une personne physique, non-inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel, et ne pas exercer cette activité à titre principal
● Vos recettes liées à la location de votre logement ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50 % des revenus globaux de votre fiscal
Le conseil du comptable LMNP : dès lors que les revenus dépassent 23 000 €, vous basculez automatiquement dans le statut du loueur meublé professionnel (LMP).
Les obligations à respecter pour louer votre bien immobilier
Pour bénéficier du statut LMNP, votre logement doit lui aussi répondre à certaines conditions. Premièrement, sa surface doit être supérieure à 9 m2 et il doit absolument être mis en location. Deuxièmement, le bien doit être bien équipé pour correspondre aux critères des logements meublés.
Cela implique de mettre à disposition un minimum de meubles et d’équipements comme : un micro-onde ou un four, un réfrigérateur avec congélateur ou accompagné d’un congélateur externe, une literie complète (couvertures, couettes, oreillers, lit), la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table avec des chaises, des volets ou rideaux (notamment dans la chambre), des luminaires, des meubles de rangement, du matériel d’entretien ménager.
Pourquoi choisir le statut LMNP ?
Investir en LMNP offre plusieurs avantages. Tout d’abord, c’est un investissement qui permet de vous constituer un patrimoine et un capital durablement, ce qui contribue à préparer sereinement votre retraite. C’est aussi une source de revenus passifs qui permet de générer des revenus supplémentaires de manière rapide, et vous aide à bénéficier d’une réduction d’impôt plutôt intéressante.
Fiscalité LMNP : le point sur les avantages
Il faut savoir que lorsque vous choisissez le statut LMNP, vos revenus associés à votre bien ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (comme c’est le cas lors d’un investissement immobilier locatif nu), mais relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vos profits sont soumis à l’impôt sur le revenu. Sur le plan fiscal, vous avez le choix entre deux types de régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.
Selon votre situation, il est plus intéressant de choisir l’un ou l’autre. Lorsque vous avez peu de charges à supporter, le régime micro-BIC est plus adapté. Au contraire, si vous supportez des charges importantes, il est préférable d’opter pour le régime réel.
Le régime micro-BIC
Il est possible de sélectionner ce régime si vos revenus annuels ne dépassent pas 70 000 €. En avantage, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives perçues (contre 30 % pour la location nue) ou 71 % s’il s’agit de meublés touristiques classés et de chambres d’hôtes. Le montant minimum s’élève à 305 €. Cet abattement comprend l’ensemble des charges, il est donc impossible de déduire de vos revenus locatifs les charges liées à la location.
Votre BIC englobe de ce fait la totalité de vos revenus déclarés soustraits à l’abattement
(automatiquement calculé par les services des impôts). Il s’ajoute ensuite aux autres revenus du foyer et est soumis au barème progressif de l’impôt.
Le régime réel
Le régime réel est une seconde option que vous pouvez choisir dès le début de votre activité de location meublée. Il faut cependant savoir qu’il est automatiquement applicable lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 70 000 €.
Bon à savoir : pour les recettes locatives annuelles comprises entre 70 000 € et 238 000 €, il s’agit du régime réel simplifié. Au-delà, vous serez soumis au régime réel normal.
Avec le régime réel, vous bénéficiez d’un double avantage. Premièrement, vous disposez d’une déduction de toutes les charges et des frais liés à votre bien, à savoir : de la taxe foncière, des frais d’assurance ou de gestionnaire immobilier, des frais liés à l’acquisition de votre logement, des frais de notaire, des dépenses d’entretien (avec factures), des intérêts de votre prêt.
Deuxièmement, il vous est possible de déduire l’amortissement du prix d’achat de votre logement et du mobilier acheté à condition qu’ils soient inscrits à l’actif du bilan. Il faut également noter que pour les locations meublées, la quote-part d’amortissement déductible est limitée. Elle ne peut pas dépasser le montant qui correspond à la différence entre le total des loyers et des charges payées.
Si les charges sont supérieures aux loyers perçus, vous serez en déficit, mais pas d’inquiétude. La déduction d’impôts des amortissements se reporte jusqu’à ce que vous deveniez bénéficiaire.
Investissement en Censi-Bouvard
Vous pouvez cumuler votre statut de LMNP avec la réduction d’impôt offerte par le dispositif Censi-Bouvard.
Cette loi prévoit une réduction du montant de votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des biens immobiliers (300 000 €)
Couplé à la LMNP, il vous est possible de bénéficier d’un amortissement de la valeur du logement qui excède 300 000 €, et de récupérer la TVA sur l’acquisition.
Afin d’être éligible, l’investissement doit avoir été réalisé entre le 1er janvier 2009 et le
31 décembre 2021. Il doit s’agir d’un achat d’un logement neuf, VEFA ou achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation. Quant à leur affection, il peut s’agir de logements avec services pour étudiants, d’établissements avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées, des résidences d’accueil et de soins agréées.
La LMNP vous permet de bénéficier d’un régime fiscal attractif, tout en vous constituant un patrimoine immobilier pour votre futur. Vous avez besoin d’être accompagné dans votre gestion locative de biens meublés ? Faites appel à nos experts pour vous conseiller des solutions clés en main !
