La location meublée non professionnelle est un dispositif fiscal attractif pour investir dans l’immobilier. Les bénéfices tirés de ce placement ne sont pas des revenus fonciers classiques, mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En effet, le LMNP est considéré comme une activité commerciale. À ce titre, il est important de savoir s’il faut ou non payer la CFE en LMNP. Qu’est-ce que la CFE et comment est-elle calculée ? Est-il possible d’avoir des exonérations de CFE en LMNP ? Quels sont les impôts et taxes à payer avec le statut LMNP ?
Table of Contents
Qu’est-ce que la CFE ?
En 2010, la taxe professionnelle a été remplacée par la contribution économique territoriale (CET). Cette contribution est formée de deux composantes :
- la CFE, cotisation foncière des entreprises ;
- la CVAE, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
La CFE est un impôt local qui incombe à toute société ou personne exerçant une activité non salariée indépendante. Que ce soit sous le statut de loueur meublé non professionnel ou professionnel, la CFE est due. De même, le régime d’imposition choisi (micro Bic ou régime réel) n’a pas d’incidence sur le paiement de la CFE.
Comment est calculée la CFE ?
La CFE est redevable dans la commune où l’activité de meublé est réalisée. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du bien en année n-2. Chaque ville applique ensuite un pourcentage qui lui est propre sur cette valeur locative pour obtenir le montant de la CFE à payer.
Quand la valeur locative du bien est faible, une base minimale est affectée en fonction du chiffre d’affaires réalisé. Par exemple, pour un chiffre d’affaires jusqu’à 10 000 €, la base prise en compte est de 227 à 542 €.
Le taux d’imposition qui est ensuite appliqué au titre de la CFE est très variable d’une commune à l’autre. Les taux oscillent ainsi de 0,5 % à plus de 45 %, la moyenne se situant autour de 26 %. C’est donc un point essentiel sur lequel se renseigner lors d’un investissement en LMNP.
Peut-on être exonéré du paiement de la CFE en LMNP ?
L’activité de LMNP est soumise à la CFE. Cependant, il existe de nombreux cas d’exonération pour les investisseurs. Ainsi, pour les LMNP avec un gestionnaire de bail, comme c’est le cas dans les résidences de services pour étudiants et séniors, ou pour les résidences de tourisme, la CFE est payée par l’exploitant. Cela signifie qu’elle n’est pas supportée par le propriétaire du bien.
Pour les locations meublées non gérées par une société exploitante, la première année d’activité est exonérée de la CFE. De même, les personnes déclarant moins de 5 000 € de chiffres d’affaires annuel sur leur activité LMNP ne sont pas assujetties à la cotisation foncière des entreprises. Enfin, certains propriétaires peuvent être exonérés s’ils louent de façon épisodique une partie de leur habitation principale ou secondaire.
Ponctuellement, certaines communes peuvent également décider d’offrir une exonération de la CFE sur leur zone. C’est le cas par exemple quand elles souhaitent développer leur offre de logements meublés.
Quels sont les taxes et impôts à payer en LMNP ?
En plus de la CFE s’il est concerné, le propriétaire d’un bien en LMNP doit s’acquitter d’autres impôts et taxes. Parmi ceux-ci se trouve la taxe foncière. Exigible pour tous les propriétaires de bien immobilier quel qu’il soit, elle ne fait pas ici exception à la règle. De son côté, la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises), n’est exigible que pour les loueurs en meublé réalisant plus de 152 500 € de chiffre d’affaires annuel.
Dans le cas d’une location de long terme, le locataire doit s’acquitter du paiement de la taxe d’habitation. Celle-ci n’incombe pas au propriétaire, même si le logement est libre au 1er janvier de l’année.
Concernant la fiscalité en LMNP, l’activité de loueur est à déclarer dans les BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux). En fonction du choix du régime (micro bic ou régime réel), la base de revenus imposables est définie et soumise à la tranche marginale des revenus. En complément, des prélèvements sociaux de 17,2 % sont dus.
