Toute personne exerçant une activité de loueur meublé non professionnel doit faire une déclaration de revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour se faire, deux options existent : le régime réel ou le micro-bic. Qu’est-ce que le micro Bic ? Dans quelles conditions s’applique-t-il et pourquoi le régime micro Bic pour la location meublée est-il intéressant ?
Table des matières
Le régime micro Bic : qu’est-ce que c’est ?
Le micro Bic est un régime fiscal simplifié, accessible sous conditions, qui permet de déclarer les revenus des locations meublées. C’est le régime fiscal le plus courant pour déclarer une LMNP. Pour bien comprendre dans quelles situations il peut être utilisé, faisons un rapide rappel du cadre fiscal de l’investissement locatif.
Il existe deux grands types d’investissements immobiliers :
- la location nue : le logement est proposé sans mobilier ;
- la location meublée : le logement est fourni avec des meubles et des équipements permettant à l’occupant de se loger et se nourrir (literie, électroménager, vaisselle, matériel de nettoyage, etc.).
Les locations nues sont à déclarer au titre des revenus fonciers. Les locations meublées, professionnelles ou non professionnelles, entrent quant à elles dans le champ des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Pour faire cette déclaration Bic, deux options fiscales sont proposées au contribuable :
- le régime réel ;
- le régime micro Bic.
Dans le régime réel, le contribuable doit déclarer l’intégralité de ses revenus et ses charges. Dans le micro Bic, les charges ne sont pas déduites au réel, mais un abattement forfaitaire est appliqué sur le chiffre d’affaires. C’est le régime le plus souvent utilisé pour les locations meublées.
Pour déclarer dans le cadre de cette option simplifiée, les recettes locatives ne doivent pas dépasser le plafond du régime micro bic :
- 72 600 € de chiffre d’affaires annuel pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 176 200 € de chiffre d’affaires annuel pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme.
Quels sont les abattements du régime micro Bic ?
Comme nous venons de le voir, le micro Bic simplifie la comptabilité en évitant de déclarer toutes les charges afférentes au logement. Un abattement est simplement appliqué sur le chiffre d’affaires. L’administration fiscale française considère que cet abattement est la moyenne des charges habituellement constatée sur ce type de location. Il est différent en fonction du type de location meublée :
- 50 % pour les locations traditionnelles ;
- 71 % pour les gîtes, chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
Aucune autre charge ne peut être déduite des revenus.
Comment déclarer une LMNP micro Bic ?
La déclaration d’une LMNP en micro Bic se fait grâce au formulaire 2042 C pro de la déclaration d’impôt. Il faut ensuite renseigner le chiffre d’affaires annuel dans la catégorie régime micro Bic, dans la partie revenus et plus-values des professions non salariées. Attention, le montant à renseigner est avant abattement. C’est l’administration fiscale qui s’occupe d’appliquer le taux en fonction de l’activité déclarée. Les recettes après abattement sont ensuite ajoutées aux autres revenus et sont imposées au taux progressif de l’impôt. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont également dus.
Le SIRET est-il obligatoire pour une LMNP en micro Bic ?
Même si ce régime est simplifié, il ne dispense pas d’une immatriculation professionnelle et de l’obtention d’un numéro de SIRET. L’activité reste imposable aux bénéfices industriels et commerciaux. Le SIRET est obligatoire pour toute location meublée, professionnelle ou non professionnelle, en régime réel comme en micro Bic.
Comment choisir entre les régimes micro Bic et réel ?
Bien choisir son régime fiscal pour une location meublée non professionnelle est indispensable. En effet, la fiscalité a un impact non négligeable sur la rentabilité d’un investissement immobilier. Même si le régime micro Bic est souvent privilégié pour une location meublée, il n’est pas toujours le plus intéressant. En effet, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc. En cas de rénovation d’un logement, le montant des travaux peut annuler la totalité des revenus générés. Dans ce cas, le régime réel est plus intéressant que le micro Bic.
La déclaration fiscale d’une LMNP est à considérer en lien étroit avec le reste des revenus. Chaque patrimoine est différent et demande une analyse personnalisée. S’adresser à un professionnel est la meilleure option pour être sûr de faire le bon choix. Un cabinet d’expertise comptable ou de gestion de patrimoine avec un service LMNP peut vous aider à déterminer le meilleur régime fiscal en fonction de votre situation.
